Contenido:

  1. Introducción
  2. Problemática del sector inmobiliario en México 2016
  3. Tendencias
    1. Desarrollo Automotriz
    2. Uso Mixto
    3. Fibras
  4. Fuente

 

Si estas interesado en construir tu casa, o cualquier otro tipo de construcción que necesites, este articulo te servirá para que conozcas cuales son los modelos de contrato de obra que mas se utilizan. Y te ayudara decidir cual de ellos se adecuada mas a tus necesidades.

 

Existen 3 tipos de contrato:

l

Contrato por Administración

En este modelo de contratación el constructor se encarga de supervisar y administrar la construcción, para lo cual sus honorarios serán un porcentaje pactado del costo total de la obra. El propietario hace entrega de un anticipo o fondo revolvente  el cual al final de un periodo de tiempo determinado, recomendado semanalmente, el constructor hará entrega de la relación de gastos, comprobando mediante la entrega de facturas, así como su recibo de honorarios calculado en base a los gastos del periodo. Este en un contrato fácil de administrar y recomendado para obras pequeñas. Pero requiere que el propietario realice una supervisión precisa de los gastos realizados.

Este tipo de contrato exige, para ser razonablemente aceptable para el Contratista, una estrecha vigilancia del Constructor por parte del Contratista y supone habitualmente un coste superior en la obra ejecutada que el que se conseguiría con otro tipo de contrato. En este Contrato se elimina todo interés por el rendimiento y la productividad no sólo en el constructor, sino en el propio personal u organización de éste. Por otra parte el constructor se encuentra totalmente coaccionado en su trabajo, no pudiendo tomar decisión alguna, sin el previo permiso del Director Técnico o de la persona que represente al Contratista, lo cual dificulta gravemente su propia programación de trabajo. Además la tramitación administrativa de los pagos suele resultar complicada debido a la multitud de comprobaciones y papeleo que requiere su autorización. No es aconsejable por lo tanto este tipo de contrato, más que en casos de emergencia y siempre de manera provisional y parcial hasta conseguir la firma de otro contrato más conveniente. Como es lógico, existen además multitud de tipos de contratos que contemplan diferentes variantes a las mencionadas más arriba. Entre ellos los contratos al coste más un beneficio fijo, los contratos con beneficio en función del coste alcanzado, etc. El Contrato es básicamente un acuerdo entre las dos partes contratantes en el cual se establecen los compromisos y obligaciones de cada parte, así como el reparto asunción de los riesgos que se puedan presentar. Todo ello en un plano de igualdad que supone además implícita la buena fe de ambas partes en el momento de la firma del contrato.

Se prevé y a titulo excepcional la posibilidad de retribución a precio alzado, sin existencia de precios unitarios

  • Se regula con detalle la aplicación de la revisión de precios
  • Se regula con precisión la adjudicación de un contrato en supuesto de baja temeraria
  • Se regula la constitución y posibilidades de las fianzas o garantías exigidas para los contratos

Contrato de obra por precio alzado

En esta opción el constructor o contratista realiza un estimado global del costo total de la obra, incluidos indirectos de obra y sus honorarios por servicios profesionales, de igual manera el propietario hace entrega de un anticipo el cual se amortizara en estimaciones pactadas, ya sean semanales o mensuales. Como el precio esta pactado esto permite al propietario liberarse un poco de la necesidad de supervisión  de los gastos, pero tiene la desventaja para ambas partes de poder ser un poco injusto, ya que si  el constructor se queda corto en la estimación del costo de la obra, esto representaría una perdida para el, de igual manera si la estimación del costo estuvo sobrada el propietario estaría pagando de mas. Otra desventaja es que en caso de ser necesario suspender la obra, antes de la terminación, es un tanto complicado estimar cual es el costo real sobre el cual se finiquitara el contrato.

Contrato de obra por precios unitarios

En esta variante el constructor realiza una detallado catalogo de conceptos por unidad de obra, los cuales deberán ser fácilmente medibles, el contratista calculara un costo unitario para cada concepto, por ejemplo, metros cuadrados de losa, m2 de piso, que deberá incluir todos los gastos necesarios para la ejecución de esa unidad de obra, el costo final estimado de la obra será la suma de esos conceptos. Aquí también el propietario entrega un anticipo al contratista, el cual se amortizara en estimaciones semanales o mensuales, las cuales se calcularan sobre los volúmenes reales ejecutados en la  construcción.  Esto hace que sea un modelo de contrato muy justo para ambas partes, además de que en caso de que la obra tenga que ser detenida por cualquier causa, se puede determinar fácilmente el monto del finiquito. La desventaja es que requiere de una mayor supervisión para estar al pendiente de los volúmenes reales de obra  ejecutados. Este tipo de tipo de contrato es recomendado para obras de gran tamaño.

Contrato de Proyecto y Construcción

Es una modalidad, que en los últimos tiempos se está haciendo habitual en los grandes proyectos

De construcción. En este tipo de contrato el Constructor o Contratista toma a su cargo tanto el proyecto como la construcción de las obras y en su oferta valora la ejecución de los trabajos descritos en un proyecto, que el mismo equipo o alguien por cuenta del Constructor ha redactado. En este tipo de contratos el Contratista realiza la licitación sobre un Pliego de Bases, que define de manera sucinta el objetivo o intención que desea conseguir con la construcción, y deja en libertad al licitador para definir la manera de lograrlo, debiendo el mismo licitador valorar con posterioridad su propio proyecto. El Contratista realiza la adjudicación a aquella oferta que le resulta más aceptable para satisfacer los objetivos perseguidos con la construcción o simplemente a aquella que le gusta más. Algunos contratistas se inclinan claramente por este tipo de contrato, sobre todo cuando en él se incluye la financiación de toda la operación. Es decir el constructor no sólo aporta el proyecto completo y su construcción, sino que lo financia y el Contratista se compromete a abonar a lo largo de una serie de años, normalmente muchos más de lo que dura la construcción, el importe total de su promoción.

En la actualidad, en ciertos casos, se incluyen entre los trabajos comprendidos en el contrato incluso el mantenimiento de la construcción o instalación construida durante una cantidad considerable de años. En algunos países, se contratan en la actualidad tramos de carretera incluyendo en el contrato el paquete completo: Proyecto, Construcción y Mantenimiento durante diez o quince años. El Contratista (habitualmente la Administración en estos últimos casos) pacta con el Constructor el pago dilatado en el tiempo de toda la operación, incluyendo, como es lógico, en el importe los intereses generados por el pago diferido.

Ventajas de este sistema se pueden señalar:

  • Coordinación de especialistas en diseño y en construcción de un determinado tipo de obras, lo que repercute favorablemente en la calidad final de la construcción.
  • Proyecto concebido en todo momento para ser construido de una manera racional y económica. En muchas ocasiones el diseño ha sido condicionado por la propia ejecución de los trabajos.
  • Posibilidad de conseguir ofertas económicamente ventajosas al amoldar el constructor el Proyecto a sus disponibilidades.

Inconvenientes:

  • Cada constructor ofrece soluciones diferentes, adecuadas a su propia conveniencia, que pueden no coincidir con la conveniencia del proyecto o idea del contratista.
  • Encarecimiento de la fase de diseño, al concurrir por ejemplo diez proyectos y ofertas distintas y sólo aprovecharse una sola.
  • Falta de control por parte del contratista, al no disponer de persona independiente que pueda velar por sus intereses en los posibles cambios de diseño al construir.
  • Difícil garantía de que, en caso de dificultades, el coste ofertado no varíe sustancialmente y siempre hacia arriba.

 

DOCUMENTOS DEL CONTRATO.

El contrato de construcción de una determinada obra obliga al Constructor a realizar la obra y al Contratista o Propietario a pagarla. El contrato debe por tanto describir detalladamente qué es lo que hay que construir, y cómo se va a pagar lo construido. Para esto el contrato debe incluir una

Serie de documentos:

a).- Proyecto

Es conveniente que forme parte del contrato el Proyecto completo, pues si es un buen Proyecto, incluye en él no sólo la descripción gráfica y pormenorizada de todos y cada uno de los trabajos a realizar, sino también condiciones, calidades de ejecución, y formas de abono de cada una de las unidades. Además permite al Constructor obtener una idea clara de cuáles son los objetivos finales de lo que va a hacer y por tanto, si es una persona responsable y técnica, le permite conocer a fondo no sólo lo exigible técnicamente sino también lo conveniente en el proceso constructivo. Desde un punto de vista puramente legal, se suelen especificar los documentos del proyecto que son contractuales, es decir que forman parte legal del contrato e incluso el orden de prioridades en caso de divergencias entre unos documentos y otros.

b).- Pliego de Condiciones Generales

En las condiciones generales del Contrato se especifican responsabilidades, obligaciones y poderes de cada una de las partes contratantes y sus competencias en los campos de actuación respectivos.

c).- Oferta

Es el documento de compromiso, firmado por el Constructor y aceptado por escrito por el Contratista, donde se fija el precio ofertado y el plazo ofrecido para la terminación de los trabajos, respetando las condiciones fijadas en el Contrato.

d).- Documentos aclaratorios

De algún posible punto difícil o importante del contrato, como puede ser el de la fianza, premios o sanciones por retrasos, forma de actuar en caso de aparición de emergencias imprevisibles, reparto de riesgos, etc., etc.

e).- Contrato propiamente dicho

Es el documento, firmado por ambas partes obligándose en los términos fijados en los documentos antes descritos, que se resumen en el compromiso del Constructor a construir y el del Contratista a pagar lo construido.

Aspectos más importantes que se debe tomar en cuenta en un Contrato de Construcción

Igual que en el contrato de proyecto, existen variantes en el contrato de Construcción; sin embargo existen puntos comunes que se deben contemplar en un contrato:
El contrato se denomina: ” Contrato de Servicios Profesionales de Dirección de Obra y/o Dirección Arquitectónica.
Antes de describir las principales cláusulas que contiene un contrato de este tipo, definiremos los conceptos anteriores:

  • Dirección Arquitectónica. Es la supervisión que hace el Arquitecto; que puede ser diferente del profesional que ejecuta la obra; para que ésta se realice de acuerdo a los planos en su parte Arquitectónica, velando porque la ejecución de los trabajos y las indicaciones descritas en otros planos resulten en la solución Arquitectónica propuesta.
  • Dirección de la Obra. Son los servicios de Supervisión, y en su caso de Administración, de la Obra en los que un profesional se compromete a suministrar, administrar y verificar la calidad de los materiales, mano de obra y equipo para que los trabajos se ejecuten de acuerdo al programa de obra y en el tiempo señalado.

Elementos principales especificados en las cláusulas (contrato por Administración)

Antes de la firma:
– Estudiar el proyecto y especificaciones aprobados.
– Elaborar, para aprobación del cliente, el presupuesto detallado de la obra, calendario y flujo de caja, especificando cada una de las etapas de construcción y los conceptos de Honorarios e Indirectos.

Para el momento de la Firma:
– Estudiar, discutir y aprobar, las especificaciones, calendarización y elaboración de presupuestos y contratos de los subcontratistas de acuerdo al presupuesto.
– El Arquitecto se convierte en el coordinador de los subcontratistas y voz del cliente.
– Seleccionar y desechar, en algunos casos, los materiales y trabajos no acordes al proyecto (supervisión de obra).
– Es el responsable del diario o bitácora de obra.
– El contrato especifica las soluciones adecuadas a cualquier controversia que se suscite por algunos aspectos técnicos entre el Cliente y el Arquitecto.
– Manifiesta las instancias legales en las que se apoya, en caso de un desacuerdo.
– Especifica los aspectos fiscales de la Administración de la obra.
– Especifica la Garantía de los trabajos en tiempo y ejecución.
– Determina el tiempo de Construcción y forma de aplicar anticipos y pagos.
– Se incluye en el contrato el monto del presupuesto total de la Construcción.
– En el contrato se asientan, en los conceptos de presupuesto, el costo directo, los gastos indirectos y honorarios.
– Se deben expresar claramente los procedimientos a seguir en la administración en caso de suspensión de la obra o, en su caso, el manejo que se propondrá si el cliente prefiere hacerla en etapas.

 

La recomendación es que independientemente de la modalidad de contrato de obra que elijas, le pidas al profesionista que te realice el proyecto, que dentro del paquete del proyecto ejecutivo te entregue un catalogo de conceptos de obra, así ya tendrás una aproximación bastante precisa de cual será el costo de tu obra, y este catalogo servirá para que los constructores que coticen tu obra, partan de un mismo criterio, lo cual es lo mas justo en términos de un concurso de obra.
Tipos de contratos de obra para un proyecto inmobiliario eficiente en Puebla Si Espinosa

Fuente

Monogrfías

 

Asesoría Inmobiliaria en Puebla Si Espinosa la mejor Inmobiliaria en Puebla